Preguntas Frecuentes

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    ¿Cómo elegir entre comprar o rentar una nave...
    Para llegar a tomar una decisión de esta naturaleza es porque ya tienes capital o flujo de efectivo suficiente para poder comprar una propiedad. Aquí, el primer punto a evaluar no es si puedes comprar una propiedad o no, sino más bien, primero debes definir cómo sería la propiedad ideal para tu negocio. En este sentido una vez hayas definido todas las características deseables de esa nave industrial o bodega comercial ideal, debes priorizar qué características ‘debe tener’ y diferenciarlas de las ‘puede tener’. Solo haciendo esto, podremos establecer los atributos a evaluar de forma objetiva. Habiendo elegido los atributos a evaluar, es posible hacer una comparación de las opciones. Créenos, entre más opciones tengas, llegarás a una mejor decisión para tu negocio. Los asesores de Ikasi Inmobiliaria pueden prestarte un servicio de consultoría para tomar esta decisión, así como a elegir el mejor sitio para tu negocio, sea este industrial o comercial. Los consultores inmobiliarios de Ikasi Inmobiliaria son profesionales especializados, que pueden darte argumentos sustentados en data, experiencia, investigación y análisis.   A continuación presentamos algunas diferencias comunes que se presentan cuando entramos en el debate entre comprar o rentar una propiedad industrial/comercial:   Ventajas de Rentar. Menor capital requerido para ocupar una nueva propiedad. Los gastos operativos de la renta, son deducibles de impuestos Flexibilidad de locación para el negocio Costos estables para la infraestructura Desventajas de Rentar. Exposición al agresivo aumento de precios anuales cuando los contratos son a corto plazo No se tiene control sobre los vecinos o el entorno No se tiene control sobre acciones del Arrendador que pudieran afectar tu negocio Hay muchas restricciones sobre lo que puedes intervenir o modificar de la infraestructura El negocio no tiene capital acumulándose o apreciación de capital Ventajas de Vender. Control Total Inversión estable Acumulación de capital Beneficios en impuestos por depreciación Potencial de ingreso en el futuro Orgullo como propietario Desventajas de Vender. La administración de la propiedad puede derivar en distracción del Negocio (Core Business) Mayor capital requerido para una sola exhibición Cuando la propiedad es adquirida por financiamiento variable, hay un riesgo en la tasa de interés Fluctuación en el valor de la propiedad cuando hay crisis económica Posible balance negativo en el Balance Financiero Falta de Flexibilidad
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    ¿Cuál es la diferencia entre una bodega y...
    Una nave industrial es un edificio de uso industrial, donde generalmente se produce o almacena algún tipo de bien industrial o comercial. Los requerimientos de este tipo de construcciones varían en función de la actividad económica que puede desarrollar en su interior, al uso de suelo destinado a la zona donde se encuentran, así como a la intención de uso por parte del inquilino. Generalmente se clasifican en: i. Naves de acero; ii. Naves de hormigón prefabricado; iii. Naves de hormigón “in situ”; y, iv. Naves mixtas. Las bodegas son el espacio en donde se ejecuta la recepción, almacenamiento y movimientos de materiales, materias primas y productos semielaborados, hasta el punto de consumo por un cliente externo o interno. Básicamente cumplen la función de almacenar ciertos bienes. En la práctica, en México las bodegas muchas veces sirven de espacio para la producción de algún bien físico, así como también algunas naves industriales sirven de almacén. Si bien la infraestructura puede adaptarse, es importante recordar que para cada actividad se deben conocer y cumplir los requisitos del gobierno como son uso de suelo y normas ambientales. En Ikasi Inmobiliaria, nuestros expertos pueden asesorarte sobre dónde y cómo encontrar solución inmueble a tu necesidad.
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    ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
    Empecemos por explicar qué es un fideicomiso. El fideicomiso es una herramienta jurídica que da una solución a una amplia gama de necesidades personales o comerciales, tanto a personas físicas como a personas morales. Se define como un contrato mediante el cual una persona poseedora de unos bienes (Fideicomitente), transmite ciertos bienes y/o derechos sobre esos bienes a una Institución Fiduciaria (Fiduciario), con el objeto de que ése los administre en las condiciones y términos pactados, haciendo llegar los beneficios del mismo a un tercero llamado fideicomisario.   Se pueden constituir fideicomisos para todo tipo de fines, la única restricción es que el propósito sea lícito y posible, elaborando un contrato que se ajuste exactamente a satisfacer las necesidades de cada cliente.   Con respecto a los Fideicomisos Inmobiliarios   El Artículo 187 de la Ley del Impuesto sobre la Renta del 2016, establece que “con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país”, se les de tratamiento fiscal (facilidades) a fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines. Todo esto siempre y cuando el fideicomiso cumpla con los siguientes requisitos:   Que el fideicomiso se haya constituido o se constituya de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito o casa de bolsa residente en México autorizada para actuar como tal en el país. Que el fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados. Que al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos a los que se refiere la fracción anterior y el remanente se invierta en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda. Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes de cumplirse dicho plazo no tendrán el tratamiento fiscal preferencial establecido en el artículo 188 de esta Ley. Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en el país entre el gran público inversionista o bien, sean adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más del 20% de la totalidad de los certificados de participación emitidos. Que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso. Que cuando la fiduciaria estipule en los contratos o convenios de arrendamiento que para determinar el monto de las contraprestaciones se incluyan montos variables o referidos a porcentajes, excepto en los casos en que la contraprestación se determine en función de un porcentaje fijo de las ventas del arrendatario, estos conceptos no podrán exceder del 5% del monto total de los ingresos anuales por concepto de rentas del fideicomiso. VIII.       Que se encuentre inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, de conformidad con las reglas que al efecto expida el Servicio de Administración Tributaria.
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    ¿Qué es un crédito hipotecario?
    El Crédito Hipotecario es una fuente de financiación de vivienda para personas físicas, empleadas o independientes, mediante la cual la persona (o pareja) puede adquirir o mejorar su vivienda, ofreciendo al prestamista (el Banco) como garantía la hipoteca sobre el inmueble objeto de financiación. Es decir, la garantía que se le da al banco es la propia vivienda. Cuando se quiere adquirir una casa que tiene un valor muy alto, y no se tiene toda la cantidad de dinero para pagarla de contado; un crédito hipotecario representa una oportunidad de adquirir dicha propiedad, sin tener que aportar en un único momento todo el dinero requerido. Si lo que se busca un crédito para comprar bodegas comerciales y naves industriales, los bancos manejan un crédito similar al hipotecario, el cual es comúnmente denominado “crédito simple con garantía hipotecaria”. Si piensas adquirir una bodega comercial o nave industrial, a través de un financiamiento bancario. No dudes en comunicarte con nosotros, estamos dispuestos a ayudarte.
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    ¿Por qué promover mi propiedad a través de...
    A continuación mencionamos las razones por las cuales conviene hacer una transacción de compra o renta inmobiliaria, a través de un asesor profesional especializado.   Capacitación y experiencia. Cuando contratas un asesor inmobiliario, prácticamente evitas tener que aprender todo acerca de comprar o vender bienes raíces, la normatividad local o nacional, así como los procesos y trámites de gobierno. Henry Ford (el inventor del automóvil) una vez dijo que cuando contratas a gente más inteligente de lo que tú eres, pruebas que eres más inteligente que ellos. El punto es encontrar a la persona idónea. Lo difícil es encontrar a la persona adecuada para que tenga el mismo interés que tú en vender/comprar o encontrar la propiedad que te interesa. Sobre los costos, el mercado determina de cuánto son los honorarios en promedio de los asesores inmobiliarios, por lo que no hay mucha diferencia en lo que te costará si eliges entre los mejores. Lo que sí puede costar muy caro, es el arriesgarte a hacer una operación de compra o renta inmobiliaria sin la asesoría de un profesional. ¿Por qué no contratar a alguien que es mejor que tú para un trabajo donde no eres el experto? Un asesor inmobiliario profesional es un filtro. Imagina que los asesores inmobiliarios son un detector de spam. Sí, cuando buscas una propiedad ellos son el filtro para encontrar las mejores propiedades de acuerdo a tu interés, tus gustos, preferencias, presupuesto y adicionalmente un detector de riesgos ocultos de las propiedades. Al final ellos podrán evitar que a largo plazo gastes más de tu presupuesto al evitarte incurrir en gastos de reparación o adecuaciones. Si eres vendedor o arrendador, los asesores inmobiliarios son el filtro de llamadas constantes de gente que no tiene presupuesto para adquirir tu propiedad, de gente que solo llama para saber cuánto cuesta la propiedad pero no tiene interés alguno en hacer negocio contigo, son el filtro de gente maliciosa que te quiere sacar información personal para fines ilícitos, así como también son quienes mejor hacen el trabajo de investigación sobre quién es quien pretende hacer negocio contigo. Los asesores profesionales de Ikasi Inmobiliaria, están entrenados en seguir nuestros procesos y estándares de calidad y seguridad, por lo que ten por seguro que los filtros hechos con base en años de experiencia, estarán puestos a tu disposición toda vez que trates con nosotros. Conocimiento del Mercado. Los asesores inmobiliarios de Ikasi Inmobiliaria poseen un profundo conocimiento del mercado industrial y comercial, así como las características de las zonas, colonias y barrios donde se ubican las mejores propiedades de acuerdo a tu nicho de mercado, el sector industrial al que perteneces, o hacia donde quieres dirigirte. Los asesores inmobiliarios pueden identificar la oferta de bienes raíces similares en el mercado, y pueden comparar los pros y contras de cada una; adicionalmente, te ayudarán a tomar la decisión sobre tu mejor opción con base en estudio, investigación y experiencia en el ramo. Fijar un precio. Aunque siempre creemos conocer cuánto vale nuestra propiedad, o cuánto vale la propiedad que deseamos adquirir, la realidad es que el mercado dicta una directriz, el estado de la propiedad determina otras, y nuestros deseos o necesidades nos hacen creer otra realidad. Por ello es recomendable que un asesor inmobiliario profesional, a través del método para determinar el precio, le ayuda a fijar un precio óptimo para su propiedad. Los asesores de Ikasi Inmobiliaria le ayudarán a fijar un precio competitivo para el mercado, con base en una investigación del mercado, las características de la propiedad, y con su experiencia en estrategias de negociación. Servicio de Post-Venta. Hasta las transacciones más fáciles y rápidas, pueden derivar en relaciones pesadas a largo plazo. Por ejemplo, las preguntas de los nuevos inquilinos o propietarios con relación a aspectos específicos de la propiedad, o a situaciones contextuales de la colonia o vecinos. También se ha dado el caso de daños o imperfectos de la propiedad que los nuevos inquilinos creen que es responsabilidad del anterior propietario/del arrendador, entre otras cosas. Los asesores de Ikasi Inmobiliaria están preparados para este tipo de inquietudes que demandan tiempo, tiempo que usted no necesariamente está dispuesto a otorgar. Los buenos asesores inmobiliarios no le dejaran solo si es que llegan quejas y reclamos sobre cualquier tema.
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    ¿Qué define un parque industrial?
    Es un espacio territorial definido, diseñado especialmente para agrupar varias empresas con actividades industriales, que pueden o no estar relacionadas entre sí. De esta forma, la infraestructura con las que cuenta dicho espacio tiene facilidades especiales de disposición de energía, diseño para transporte y logística, diseño pensado en la movilidad de mano de obra, ubicación y magnitud dependiendo de los mercados o áreas de servicio, impuestos y aranceles específicos o preferenciales, servicios públicos y otros complementarios, planta de tratamiento de aguas servidas, entre otros.   En México, los parques industriales deben cumplir con los siguientes tres criterios: Estar constituido en tierra de propiedad privada, con los permisos requeridos para la operación de plantas industriales y centros de distribución. Contar con infraestructura urbana y con servicios de agua y descarga, energía eléctrica, telecomunicaciones, opción de uso de gas natural, transporte ferroviario (opcional), planta de tratamiento de agua (o conexión a una existente), estación de bomberos, entre otros servicios complementarios. Opera bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante las autoridades correspondientes.   En alcance a lo anterior, existe la norma mexicana NMX-R-046-SCFI-2015, la cual explica las especificaciones que los parques industriales deben cumplir para lograr sus fines.
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    ¿Qué es el análisis comparativo?
    El análisis comparativo que realizamos en Ikasi Inmobiliaria es un método para ayudar a nuestros clientes a elegir cuál es la mejor opción de propiedad para su negocio. Este método se usa cuando se tiene más de una opción para arrendar/comprar, incluso para saber dónde y cómo construir su bodega comercial o nave industrial.   Consiste en definir el número de opciones elegidas, donde a través de elección de atributos a evaluar, ponderamos cada opción acorde a cada atributo. De esta forma, se logra una puntuación final para cada una de las opciones a elegir. En teoría, la opción de mayor puntuación es la que el cliente debiera elegir; no obstante, se han dado casos que tras la opinión de los asesores inmobiliarios profesionales, los clientes han optado por la segunda opción. Los asesores de Ikasi Inmobiliaria no toman las decisiones por usted, sino más bien sirven de consultores inmobiliarios que lo guían a tomar la mejor decisión de acuerdo a su gusto, comodidad, interés y prioridad.
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    ¿Cómo se establece el precio de una propiedad?...
    Para establecer un valor de mercado de tu propiedad, lo más recomendable es que nos contactes y uno de nuestros asesores inmobiliarios con gusto te ayudará. Ya sea para rentar o vender una propiedad, lo mejor es dejar que los expertos te asesoren.   Para definir el precio de mercado de una propiedad no basta conocer el precio de oferta de otras propiedades similares a la tuya, hay que tomar a consideración el estado en que se encuentra la infraestructura, el tipo de complementos que tiene, los acabados (si es que tiene), los materiales, la ubicación, los usos que se le han dado, así como la antigüedad de la propiedad, entre otros atributos. Lo más importante es evitar los siguientes: Valuar la propiedad con base en el valor sentimental Asumir que cada peso invertido en remodelación y/o mantenimiento, es un peso que se le suma al valor comercial de la propiedad Asumir que puedes rentar o vender tu propiedad al mismo precio que el vecino, sin haber realizado un método profesional para determinar el valor de tu propiedad Pedir un precio elevado para saber hasta cuánto puedes negociar tu bien raíz
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    ¿Qué es la cualificación del cliente?
    Es una parte del proceso de la venta. Cualificar al cliente de forma correcta, es uno de los pilares del éxito de Ikasi Inmobiliaria, y marca la diferencia en tiempos y éxito de cierres de ventas en nuestro equipo de trabajo.   Nuestros asesores inmobiliarios profesionales, representan el primer filtro para nuestros clientes vendedores/arrendadores, por lo que tenemos que ser expertos en identificar de los posibles prospectos, quiénes están realmente interesados en la propiedad y si tienen el poder adquisitivo para realizar la transacción. En el proceso se evalúa si el prospecto necesita el producto; si realmente le funcionaría el producto sobre el que denota interés; tiene el poder de compra para adquirir el producto; si en verdad está interesado en este producto en particular o está evaluando el mercado.   A través de un método propio, la cualificación que realizamos en Ikasi Inmobiliaria ahorra mucho tiempo y dolores de cabeza a todos nuestros clientes vendedores y arrendadores.
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    ¿Qué es la valuación inmobiliaria?
    La valuación inmobiliaria es la estimación de valor sobre un bien inmueble, los más usados pueden ser avalúos comerciales o fiscales. Es una estimación del valor comercial a través de un dictamen técnico y objetivo, mediante las características de la propiedad, una valoración del mercado y sector, así como la incorporación de variables externas como pueden ser intervenciones físicas urbanas.   Es frecuente encontrarse con avalúos con diferencias significativas, esto se debe a las diferencias de métodos entre valuadores, a la apreciación de los inmuebles, a la falta de conocimiento del mercado o las afectaciones urbanísticas, o por ser víctima de valuadores no certificados o poco profesionales. Por esta razón, te sugerimos que si requieres de una valuación inmobiliaria, te comuniques con Ikasi Inmobiliaria, ya que somos los especialistas en comercialización de bienes inmuebles industriales y comerciales, para darte una solución que se ajuste a tus necesidades.