¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Empecemos por explicar qué es un fideicomiso. El fideicomiso es una herramienta jurídica que da una solución a una amplia gama de necesidades personales o comerciales, tanto a personas físicas como a personas morales. Se define como un contrato mediante el cual una persona poseedora de unos bienes (Fideicomitente), transmite ciertos bienes y/o derechos sobre esos bienes a una Institución Fiduciaria (Fiduciario), con el objeto de que ése los administre en las condiciones y términos pactados, haciendo llegar los beneficios del mismo a un tercero llamado fideicomisario.

 

Se pueden constituir fideicomisos para todo tipo de fines, la única restricción es que el propósito sea lícito y posible, elaborando un contrato que se ajuste exactamente a satisfacer las necesidades de cada cliente.

 

Con respecto a los Fideicomisos Inmobiliarios

 

El Artículo 187 de la Ley del Impuesto sobre la Renta del 2016, establece que “con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país”, se les de tratamiento fiscal (facilidades) a fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines. Todo esto siempre y cuando el fideicomiso cumpla con los siguientes requisitos:

 

  1. Que el fideicomiso se haya constituido o se constituya de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito o casa de bolsa residente en México autorizada para actuar como tal en el país.
  2. Que el fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.
  3. Que al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos a los que se refiere la fracción anterior y el remanente se invierta en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda.
  4. Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes de cumplirse dicho plazo no tendrán el tratamiento fiscal preferencial establecido en el artículo 188 de esta Ley.
  5. Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en el país entre el gran público inversionista o bien, sean adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más del 20% de la totalidad de los certificados de participación emitidos.
  6. Que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.
  7. Que cuando la fiduciaria estipule en los contratos o convenios de arrendamiento que para determinar el monto de las contraprestaciones se incluyan montos variables o referidos a porcentajes, excepto en los casos en que la contraprestación se determine en función de un porcentaje fijo de las ventas del arrendatario, estos conceptos no podrán exceder del 5% del monto total de los ingresos anuales por concepto de rentas del fideicomiso.

VIII.       Que se encuentre inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, de conformidad con las reglas que al efecto expida el Servicio de Administración Tributaria.